REIT Introduccion a Las Inversiones

REIT Introduccion a Las Inversiones

Los REIT representan Fondos de Inversión Inmobiliaria. Son empresas especializadas que invierten en inmuebles comerciales, industriales, residenciales y de atención médica. Ejemplos en la Bolsa de Valores de Singapur se incluyen Capital Commerical Trust (Comercial), Cambridge Industrial REIT (industrial), Saizen REIT (residencial) y Parkway Vida REIT (de salud). Estas empresas compran y administrar propiedades, incluyendo centros comerciales, oficinas, hoteles y hospitales.

REIT suelen pagar un dividendo generoso porque están obligados por ley a distribuir la mayor parte de sus ganancias a los accionistas. A cambio, reciben incentivos fiscales.

reitTal vez, podemos ver los REIT como un instrumento para comprar y poseer una pequeña porción de una propiedad, mientras que al mismo tiempo financiaciones compartidas con muchos otros accionistas de emplear a alguien para administrar esa propiedad. Con los REIT, podemos invertir en bienes raíces sin apalancamientos, la propiedad y no hay necesidad de ningún esfuerzo en la búsqueda de inquilinos y cobro de alquileres.

Las inversiones de los REIT se centran generalmente en rentabilidad por dividendos., donde resultan en el aumento de capital. Lo mismo puede decirse de la inversión en bienes inmuebles. Sin embargo, como los REIT se negocian en la bolsa de valores, su liquidez es mucho mayor que la propiedad en sí.

En cual tipo de REIT invertir? Yo no soy un experto en eso, pero voy a compartir algunos conceptos básicos de lo que pienso.

REIT Introduccion a Las Inversiones

Los factores mas importantes son:

1) Rentabilidad por dividendo con respecto al precio actual de las acciones, al igual que cómo elegimos acciones de más dividendos

2) Apalancamiento

3) Potencial de crecimiento

4) Sector

5) Patrocinador / Backer

Rentabilidad por dividendo

Rentabilidad por dividendo del 6 ~ 8% sera buena, teniendo en cuenta que no es necesario monitorear activamente el precio de las acciones. La elección y la compra de aquellas con rentabilidad por dividendo > 6% significa que si algo imprevisto ocurre, una reducción de la DPU quizás todavía logre poner dinero en el banco en cualquier momento. Por supuesto, la reducción de DPU probablemente provocaría una caída en el precio de la acción, así hasta que la rentabilidad por dividendo vuelva al rango de ‘aceptable’. Esto no debería importar si estamos tomando una visión de inversión a largo plazo.

Apalancamiento

Con la reciente crisis de crédito, hay empresas que tienen que detener los pagos de dividendos, en la colocación, los derechos de emisión, etc, con el fin de permanecer en el negocio. Si el apalancamiento es bajo, la refinanciación de las deudas es generalmente un asunto de menos problema. Sin embargo, si el endeudamiento es alto, como en Saizen REIT y Rickmers Maritime, la capacidad de refinanciar las deudas en situación crítica se ve obstaculizada. La posibilidad de mantener el negocio en marcha origina dudas, y esto haría aún más difícil la refinanciación.

Potencial de crecimiento

Un REIT activo, pero de manera conservadora, las propiedades de la adquisición seran a la larga beneficiará a los accionistas con NAV aumentando y aumentando el rendimiento de dividendos.

Sector

Los diferentes sectores que se mencionaron anteriormente, comercial, industrial, residencial y de salud son de naturaleza diferente. Industrial y las propiedades relacionadas con la salud son por lo general más a la defensiva de los ingresos, por lo tanto, la rentabilidad por dividendo son más coherente. Para los sectores comerciales y residenciales, las rentas pueden variar ya que los inquilinos son mucho más móviles. Por lo tanto, la rentabilidad por dividendo podría fluctuar. Sin embargo, para el riesgo, el rendimiento suele ser mayor.

Por el momento, para los REIT, sólo tengo confianza en Capital Commercial y Starhill Global REIT, en el sector comercial. Espero que con el tiempo pueda incluir los otros 3 sectores para que haya una cierta diversificación.

Patrocinador / Backer

Un patrocinador fuerte como Temasek Holdings, Capitaland o corporación YTL sería la clave para el éxito del REIT en la refinanciación de sus préstamos.

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