Real Estate Market – Cómo analizar y predecir los ciclos del mercado Inmobiliario

Real Estate Market

Sé que esperas encontrar la manera de saber hacia dónde se dirige el Real Estate Market, pero a menos que usted sea una especie de profeta o psíquico, no hay manera de saber el futuro del mercado inmobiliario.

Sin embargo …

Si bien puede no ser capaz de conocer el futuro, hay muchas maneras en que podemos analizar el pasado y hacer algunas suposiciones educadas en cuanto al futuro del Real Estate Market. Este artículo analiza tanto la definición del mercado de bienes raíces, así como los indicadores principales que impulsan el mercado inmobiliario hacia arriba y hacia abajo.

Que es Real Estate Market?

El mercado de bienes raíces es una frase usada para describir la situación económica general de los bienes raíces, basada en gran medida en la oferta y la demanda.

Sin embargo, la misma frase “Real Estate Market (mercado inmobiliario)” es un poco más complicada de lo que piensas. Si bien nos estamos refiriendo a la situación económica general de los bienes raíces, el diablo está en los detalles.

-Estamos hablando del mercado de bienes raíces en un lugar específico? Porque, como estoy seguro que usted sabe, los precios inmobiliarios y la demanda pueden variar enormemente en diferentes áreas. Sino pregúntale a alguien que compra una casa en el sur de California frente a Iowa.
-Estamos hablando del mercado de bienes raíces dentro de un nicho específico, como viviendas unifamiliares, apartamentos, edificios de oficinas y hoteles? Después de todo, podría ser un buen momento para comprar una vivienda unifamiliar, pero puede ser que sea imposible encontrar una buena oferta en un complejo de apartamentos o para construir un nuevo edificio de oficinas comerciales.
-Estamos hablando del mercado inmobiliario para un determinado tipo de usuario de bienes raíces? Después de todo, el mercado podría parecer muy diferente para alguien que está buscando alquilar una propiedad frente a alguien que busca comprar una propiedad. Un comprador podría pensar que es un gran mercado, mientras que un vendedor podría pensar que es terrible.
Por lo tanto, cuando los economistas miran “el Real Estate Market”, podrían referirse a todos estos factores a la vez, pero es probable que se centren en un aspecto o un resumen en conjunto. Por lo tanto, la próxima vez que escuche la frase “la fortaleza del mercado inmobiliario” o algo similar, pregúntese “De qué están hablando realmente?” Sería tonto decir “el mercado de bienes raíces es fuerte” sin calificativos adicionales.

Dónde está fuerte? Para quién es fuerte? Para qué tipo de bienes raíces es fuerte?. Dicho esto, el Real Estate Market, como se menciona en la definición anterior, se basa en la oferta y demanda de bienes raíces, así que no importa qué niche y qué lugar y a qué usuario, hay patrones que podemos analizar – y es de esperar predecir dentro de ese nicho. Estos patrones forman lo que probablemente has escuchado antes: el ciclo inmobiliario.

El ciclo inmobiliario en cuatro fases

¿Alguna vez has oído la frase “Real Estate es cíclico?” Si no … usted debe saber que: Los bienes raíces son cíclicos!

En otras palabras, como la repetición de las estaciones, el desayuno, y ese amigo molesto que te sigue pidiendo dinero, bienes raíces sigue un patrón que puede ser observado y predicho. Sin embargo, a diferencia de la consistencia de otoño o la regularidad de los crepes, el ciclo inmobiliario se mueve a su propio ritmo, y eso es lo más difícil de predecir.

El Real Estate Market por lo general se mueve a través de cuatro fases antes de regresar y repetir de nuevo. Esas fases, se pueden describir como:

Fase 1: Recuperación
Fase 2: Expansión
Fase 3: suministro de Hyper
Fase 4: Recesión

He aqui una gráfica que ilustra cómo el mercado tiende a operar sobre la base de estas cuatro fases:

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Fase 1: Recuperación

Durante la primera fase del ciclo inmobiliario (que no tiene principio real; sólo estamos recogiendo un punto de inicio arbitrario), el mercado se está recuperando de la última recesión. El mercado ya no esta en una “caída libre”, pero ha comenzado a mirar hacia arriba. Este, es el mejor momento para comprar bienes raíces: la parte inferior. (Recuerde el viejo cliché – comprar barato y vender caro!)

Esta fase del ciclo inmobiliario está representado por alto (todavía estabilizado) desempleo, un alto número de ejecuciones hipotecarias ( foreclosures), y mucho temor en la población en general. Este es el tiempo que usted oirá a la mayoría de la gente diciendo: “Oh, yo nunca invertiria en bienes raíces. Después de todo, mira lo que acaba de hacer! Mi tío perdió una fortuna!”

Real Estate Market

Fase 2: Expansión

Durante la fase de expansión, las empresas están añadiendo una vez más a los empleados a sus filas, y la confianza en el sector inmobiliario está una vez más en aumento.

Los precios de las viviendas comienzan a elevarse, provocado por un suministro decreciente, pero con una escalada de la demanda, a medida que más y más personas deciden que la compra de bienes raíces puede ser más ventajoso que alquilar o vivir con la familia. Las empresas también deciden expandirse, creando así una escasez de edificios comerciales disponibles. Como resultado de esta expansión, los desarrolladores de bienes raíces comienzan a construir nuevas viviendas y nuevas propiedades para atender a esta demanda.

Durante esta fase del ciclo inmobiliario, todavía puede ser un buen momento para invertir en bienes raíces. Los precios están subiendo, los alquileres están subiendo, y la gente en general estan optimistas sobre el futuro. Buenos negocios todavía se pueden encontrar, ya que el mercado aún está lidiando con algo del desastre de ejecución hipotecaria que existía anteriormente, pero esos acuerdos (deals) no estan simplemente tirados por ahi a la espera de ser recogidos; sino que ellos deben ser trabajados.

Si bien esto puede ser un buen mercado para ser parte de ello, durante este período de creciente prosperidad, un problema importante esta amenazante: los especuladores están entrando en el escenario. Los especuladores son los inversionistas que dependen en gran medida del futuro crecimiento del mercado de bienes raíces para generar beneficios y basar sus cifras en esta necesidad. En otras palabras, empiezan a pagar más por las propiedades de lo que deberian porque ellos pueden. Y esto nos lleva a la siguiente fase.

Fase 3: Hyper Supply

La tercera fase en el ciclo de mercado es el “boom”, conocido como “Hyper Suministro” Si estaban prestando atención a los bienes raíces estadounidense a mediados de la década del 2000, reconocerá esta época caracterizada por los altos precios, los proyectos de construcción masivos, y muchas personas esperando comprar bienes raíces.

Este Hyper Supply es causado en gran medida por los constructores que están pagando más por tierra y construcción de lo que deberían, basando sus números en la creencia de que los alquileres seguirán subiendo y así justificar su especulación. House flippers hacen lo mismo, ya que pagan demasiado por la propiedad, porque saben que alguien más vendrá y pagara mas por el flip completado.

La demanda durante este tiempo comienza a estabilizarse asi como el suministro construido durante la fase 2 alcanza el equilibrio. En otras palabras, durante la fase de expansión, nueva construcción se está edificando para dar cabida a la creciente demanda de bienes raíces y en algún momento, va a ponerse al día, y la cantidad de la oferta será igual a la demanda. En un mundo perfecto, el mercado debería estabilizarse en un punto porque todo el mundo es feliz, pero como el desarrollo de bienes raíces es un proceso lento que puede tomar años, la construcción que se inició durante la fase de expansión continúa a la velocidad del cohete. La oferta supera a la demanda, y las vacantes de empiezan a subir. Un castillo de naipes se está construyendo.

Me gustaría animar a los inversores inmobiliarios reconocer cuando están en este tipo de mercado y no ser atraídos por las historias de riquezas que están realizando desde el más tonto. Sea paciente, apegese a sus números, y si los números no funcionan, encuentre un nicho de bienes raíces que funcione o sea paciente y espere a la siguiente fase …

Fase 4: Recesión

Por último, el castillo de naipes construido durante la fase dos y tres colapsa.

Los proyectos de construcción que parecían tan prometedor sólo unos años antes no se pueden vender, impulsando a los precios hacia abajo rápidamente. Las ejecuciones hipotecarias se disparan a medida que más y más propietarios se encuentran bajo el agua y cada vez más inversores se sienten incapaces de pagar las hipotecas con las rentas decrecientes y el aumento de vacantes. Combine esta recesión inmobiliaria con una recesión económica como la que vimos en el 2007 y 2008, y encontrará a millones de propietarios de viviendas sin trabajo, que no pueden pagar su hipoteca sobre su casa por la que pagaron demasiado.

Creo que muy poco se ha dicho sobre el papel que los inversores inmobiliarios jugaron en la última década en mantener la “Gran Recesión” de los Estados Unidos de no convertirse en la “Segunda Gran Depresión”. Mientras que la mayoría del país habían decidido que no querían nada que ver con bienes inmuebles, los inversores grandes y pequeños de todo el país vieron el potencial durante esta cuarta fase y salvaron la economía, así de simple. Sí, el gobierno desempeñó un papel en dirigirnos lejos del colapso, pero fue la mama local y papa inversionista de bienes raíces que realmente salvaron America.

Después de que el mercado inmobiliario toca fondo, comienza a subir de nuevo. La confianza comienza a crecer en el sector inmobiliario y en un ciclo que se repite generación tras generación, el mercado de bienes raíces entra una vez más en la fase uno: Recuperación.

En que fase del ciclo estamos?

Eso dependerá en gran medida sobre que “mercado” se está hablando! Recuerde, la situación del mercado podría ser diferente para diferentes nichos, diferentes lugares y diferentes usuarios. Por lo tanto, primero tiene que identificar exactamente qué quiere decir con “el mercado”.

El mercado comercial o apartamento? (Local o nacional?)
El mercado de la vivienda? (Local o nacional?)
El mercado de alquiler? (Local o nacional?)

En Resumen

Por último, entienda que la riqueza se puede construir en cualquier mercado si se concentra en lo esencial y evita quedar atrapado en el hype. Esta es la razón por que yo insisto en aprender el lado del análisis de invertir tanto! Cuando el mercado está caliente, hacer heno mientras brilla el sol! Cuando el mercado se calienta más, adhierase a sus armas y ajetreo de las oportunidades que funcionan. O si los precios estan demasiado loco, encuentre un mercado que está trabajando.

Nadie puede predecir el Real Estate Market con 100% de precisión. Sin embargo, si usted puede aprender a reconocer el mercado y tomar decisiones que viajan a través de cualquier mercado, puede tanto crear y quedarse con algo de riqueza fabulosa.

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