Quitclaim Deeds – Cosas que debes saber sobre las escrituras de propiedades

Quitclaim Deeds

Históricamente, los bienes raices se transferian a través de un acto ceremonial conocido como “livery of seisin” por el cual una persona podia transferir una ramita o terrón de césped de la tierra a otra persona que tomaba la entrega de la tierra. Una declaración verbal y / o escrita podia haber acompañado el gesto. Sin embargo, era la livery of seisin que legalmente transferia el título de propiedad. Hoy, el título de propiedad es transferido por medio de un Quitclaim Deeds (Escritura), el cual es un instrumento jurídico escrito y firmado que se usa para transferir la propiedad de bienes inmuebles de un propietario anterior (Grantor) a un nuevo propietario (Grantee).

Las Escrituras se pueden clasificar en numerosas formas. En términos generales, los Quitclaim Deeds se clasifican como oficial o privado. Actos oficiales se ejecutan de conformidad con los procedimientos judiciales o jurídicos en las cortes, tales como escrituras de custodios y escrituras de impuestos (trustees’ deeds and tax deeds). La mayoría de las transacciones de propiedades, sin embargo, implican actos privados. Los Quitclaim Deeds también se clasifican en función del tipo de garantía del título proporcionado por el grantor: Las garantías de las Escrituras en general proporcionan el más alto nivel de protección del comprador, mientras que los Quitclaim Deeds suelen ofrecer menos.

Quitclaim Deeds se utilizan con mayor frecuencia cuando se transfiere la propiedad entre los miembros de una familia o para arreglar un defecto en el título, como un nombre que ha sido mal escrito. Si bien son bastante comunes y la mayoría de los agentes inmobiliarios (Realtors) tienen experiencia en el trato con ellos, generalmente se utilizan en transacciones en las que las partes se conocen entre sí – y, por tanto más dispuestos a aceptar los riesgos asociados con la falta de protección del comprador. También pueden ser utilizados cuando un propietario ceda la propiedad sin haber sido vendida; es decir, cuando no hay dinero de por medio.

Debido a que los Quitclaim Deeds ofrecen esa protección al comprador limitada, es importante entender exactamente lo que está recibiendo, cuando usted compra la propiedad de esta manera. Aquí hay cinco cosas a saber:

1. Usted esta comprando la menor cantidad de protección de cualquier Escritura.

También se llama Escritura sin garantía, un Quitclaim Deeds transfiere cualquier interés que el otorgante (grantor) tenga en la propiedad, si los hubiere. El otorgante sólo aparta, libera y renuncia (“remises, releases and quitclaims”) su interés en la propiedad a el concesionario (grantee). No hay garantia ni promesa respecto a la calidad del título. La escritura aclarará esto incluyendo expresiones como: “El grantor no otorga ninguna garantía, expresa o implícita, en cuanto a la titularidad de la propiedad aquí descrita.”

En situaciones en la que el otorgante bajo una escritura de renuncia (Quitclaim Deed) no tiene interés en la propiedad, el concesionario no adquiere nada en virtud de la escritura de renuncia y no adquiere ningún derecho de garantía contra el grantor.

2. Sólo acepte Quitclaim Deeds de otorgantes que usted conoce y confía.

Esto debido a Quitclaim Deeds que no garantizan la calidad del título del otorgante que se utilizan generalmente para transacciones de bajo riesgo entre personas que se conocen entre sí, y por lo general no hay ningún intercambio de dinero. Quitclaim Deeds, por lo tanto, son de uso común para transferir la propiedad dentro de una familia, como de un padre a un hijo adulto, entre hermanos o cuando un propietario se casa y quiere añadir su esposa en el titulo. Quitclaim Deeds también se utilizan cuando una pareja casada tiene una casa juntos y luego se presenta un divorcio. Cuando una de las partes adquiere la casa en un acuerdo de divorcio, el otro puede ejecutar un Quitclaim Deed para eliminar su interés en la propiedad (y para cumplir con la decisión del tribunal).

3. Pueden ser utilizados para corregir un defecto del título.

Un Quitclaim Deed se utiliza a menudo para corregir un defecto (una “nube en el título”) en la historia de un título de las propiedades inmobiliarias. Defectos en el título incluyen situaciones tales como problemas con la redacción (por ejemplo, un documento que no cumple con los estándares del estado), una firma que falta (por ejemplo, la de un cónyuge) o de falta de registro correctamente de los documentos de bienes raíces. Por ejemplo, si el nombre de un concesionario está mal escrito en una escritura de garantía colocado en el registro público, un Quitclaim Deed con el nombre correcto se puede ejecutar al concesionario para perfeccionar el título.

Quitclaim Deeds

Como otro ejemplo, supongamos que una búsqueda de título revela que el cónyuge de un otorgante pasado tiene interés en la propiedad, porque él o ella no se ha ejecutado correctamente una escritura en la cadena del título. En esta situación, el cónyuge del otorgante puede pedir ejecutar un Quitclaim Deed al actual propietario “quitclaiming (renunciando)” a cualquier interes que él o ella puede tener en la propiedad.

4. Son tan eficaces como una escritura de garantía para transferir el título – pero sólo si el título es bueno.

Una escritura de renuncia (Quitclaim Deed) puede transferir el título en forma efectiva como una escritura de garantía solo si el otorgante tiene un buen título cuando se entrega la escritura. Es la falta de garantías, sin embargo, que hace de Quitclaim Deeds menos atractivos desde la perspectiva de un concesionario. Si el título contiene un defecto, por ejemplo, el concesionario no tiene ningún recurso legal contra el grantor en virtud de la escritura. Quitclaim Deeds se utilizan a menudo si el otorgante no está seguro del estado del título (si contiene algún defecto) o si el otorgante no quiere ninguna responsabilidad en virtud de los convenios de título.

5. Quitclaim Deeds afecta a las propiedades y el nombre en la escritura, no la hipoteca.

Debido a que Quitclaim Deeds exponen al concesionario a ciertos riesgos, se utilizan con mayor frecuencia entre miembros de la familia y donde no hay intercambio de dinero. Debido a esto, los Quitclaim Deeds normalmente no se utilizan en situaciones en las que la propiedad involucrada tiene una hipoteca pendiente. Después de todo, sería difícil para muchos otorgantes pagar una hipoteca sin ingresos en la venta de la propiedad.

En algunos casos, sin embargo, los Quitclaim Deeds se utilizan cuando el otorgante tiene una hipoteca. En este caso, el donante sigue siendo responsable de la hipoteca, incluso después que la propiedad se ha transferido a través de la ejecución de un Quitclaim Deed. Esto se debe a que los Quitclaim Deeds transfieren el título, pero no tienen efecto sobre las hipotecas. Esta situación puede empeorar si la hipoteca contiene una cláusula de “due-on-sale”, una disposición común que estipula que la totalidad del préstamo se vence tan pronto como el título se transfiere (no sólo si la propiedad se “vendió” con un intercambio de dinero, ya que la clausula de “due-on-sale” asi lo implica).

Si el otorgante ha quitclaimed (renunciado) a la propiedad con la creencia de que el concesionario debe efectuar los pagos de la hipoteca, el otorgante no tiene ningún recurso si el beneficiario (grantee) deja de hacer los pagos o vende la propiedad a un tercero. Para mitigar los posibles problemas financieros y legales, el concesionario puede asumir la hipoteca con el prestamista (con la aprobación de la entidad crediticia) o refinanciar la propiedad y pagar el préstamo original. Para añadir protección al otorgante, un acuerdo legalmente ejecutable se puede trazar para documentar los terminos de pago.

En Conclusión

La transferencia de la propiedad de un dueño se hace mediante una Escritura. Ciertos elementos esenciales deben estar contenidos en la escritura con el fin de que sea jurídicamente operativa. Diferentes Escrituras proporcionan varios niveles de protección para el concesionario y las obligaciones de un otorgante están determinadas por la forma de la escritura. Quitclaim Deeds ofrecen el menor nivel de protección al comprador y se usa generalmente cuando el título se transfiere entre los miembros de una familia o para borrar un defecto en el título. Si la propiedad viene con lo que se conoce como una “escritura de propósito especial” – que pudiera ser una acción de corrección, una escritura de donación o un acto de liberación – estos por lo general no ofrecen más protección que un Quitclaim Deeds. Investigue cuidadosamente y asegúrese de consultar a un abogado de bienes raíces calificado: Las Escrituras son documentos legales importantes que afectan los intereses y derechos de propiedad.

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