Opciones Bienes Raices – Como hacer dinero con Opciones Real Estate?

opciones bienes raices

Opciones Bienes Raices

Para muchos inversores, bienes raices, ya sea en la forma de una casa para la familia o propiedad para alquilar, es su única clase más grande de inversión. Estos inversores suelen percibir los bienes raices como una de las inversiones más seguras y más rentables de forma fiable durante un período de tiempo. Sin embargo, la inversión inmobiliaria implica un alto costo de entrada (por lo general financiado por un préstamo con intereses), un período de inversión a largo plazo, y una gran incertidumbre. En lugar de comprar una propiedad actual, los inversores pueden considerar comprar opciones bienes raices como una forma de invertir en el sector inmobiliario a un costo menor y con menos gastos.

Una visión realista del cálculo de los beneficios en el sector inmobiliario

Un inversionista principiante de bienes raices puede mirar un apartamento de dos dormitorios y ver que en 5 años se incrementó en valor desde $ 100.000 a $ 300.000 y concluir en la triplicación del valor de la inversión. Sin embargo, este análisis simple pierde gastos rutinarios relacionados que pueden incluir cargos de financiamiento para la compra de la propiedad, pagos de intereses mensuales, los gastos de registro y timbre fiscales, impuestos de propiedad, las comisiones a los agentes durante la compra o venta, cuotas mensuales de la asociación, mantenimiento y reparaciones, seguro, y otros impuestos locales (por ejemplo, impuesto sobre las plusvalías en la venta o una valoración de la propiedad por encima de un cierto nivel que califica el propietario de un impuesto sobre el patrimonio).

Teniendo en cuenta todos estos factores, la valoración realista de los retornos de la propiedad se reduce sustancialmente, y puede no ser plenamente comprensible para el inversor común. Acontecimientos durante el período de la inversión pueden conducir a la dificultad en la venta de la propiedad. Por ejemplo, una nueva autopista ruidosa o un aumento en la delincuencia pueden devaluar la propiedad.

Una manera más barata de invertir y ganar en el sector inmobiliario es a través de opciones bienes raices.

¿Qué son Opciones bienes raices?

Una opción bienes raíces es un contrato diseñado especialmente entre dos partes (un comprador y un vendedor). El vendedor ofrece al comprador la opción de comprar una propiedad, por un período de tiempo determinado a un PRECIO FIJO. El comprador adquiere la OPCION de comprar o no comprar la propiedad durante el período de tiempo especificado.

Por los derechos de esta opción, el comprador paga al vendedor una prima de opción. Si el comprador decide comprar la propiedad (es decir, ejercer la opción inmobiliaria), el vendedor debe vender la propiedad al comprador de acuerdo con los términos del contrato preexistente.

Opciones bienes raices son comúnmente utilizadas por los promotores inmobiliarios y los inversores en propiedades residenciales o comerciales de alta gama. Opciones bienes raices proporcionan más flexibilidad y comercio a bajo costo y la oportunidad de invertir a los compradores, con beneficios limitados para los vendedores.

Ejemplo de Opciones Bienes Raices

He aquí un análisis exhaustivo de riesgo y recompensa de un escenario de opciones bienes raices. Supongamos que un constructor tiene $ 500.000 y quiere comprar un terreno por el cual el vendedor quiere $ 2 millones. El constructor no está seguro de algunas cosas:

1) ¿Puede el constructor recaudar 1,5 millones mediante préstamos bancarios o de otras fuentes?

2) ¿Puede el constructor obtener los permisos necesarios para el desarrollo residencial o comercial o subdivisión de la propiedad?

3) ¿Puede el constructor de recaudar dinero y obtener los permisos antes de que otro constructor compre el terreno?

En esta situación, una opción bienes raíces es apropiado. Por un costo no reembolsable definido (llamada la opción premium de bienes raíces o la consideracion de) digamos $ 25,000, el constructor puede entrar en un contrato de opción bienes raíces con el vendedor. La opción inmobiliaria permite al constructor fijar el precio de venta de la propiedad en $ 2 millones en un período de 6 meses. Durante este tiempo, el constructor puede recaudar dinero, obtener permisos, comprar la propiedad (gastar un total de $ 2 millones, más la prima de opción de $ 25.000), dejarla (y perder los $ 25.000), o vender la opción a otro comprador por un precio negociable. De cualquier manera, el vendedor obtendra un adicional de $ 25,000 de la propiedad.

El contrato de opción bienes raíces (para este caso) incluirá las siguientes condiciones:

Detalles de la propiedad (ubicación, tamaño, y otras especificaciones)
Duración del contrato (6 meses desde la fecha de contratación)
Prima de la opción o cantidad de la consideración (25.000 dólares no reembolsables pagados por el comprador al vendedor en la fecha de la operación)
Precio de compra acordado si la opción es ejercida durante el contrato ($ 2 millones)

Opciones Bienes Raices

Durante los 6 meses de contrato, hay cuatro escenarios posibles.

Escenario 1: El constructor está aprobado para un préstamo bancario de $ 1.5 millones. También confirma que puede obtener los permisos necesarios para el desarrollo. Él ejerce su opción bienes raíces para comprar la propiedad al precio predeterminado de $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones, más la prima de la opción de $ 25.000 adicionales.

Escenario 2: Después de 2 meses, el constructor descubre que no será capaz de obtener un permiso de desarrollo. En los próximos 4 meses, el constructor se las arregla para encontrar otro inversionista dispuesto a comprar la propiedad por $ 2 millones. El constructor vende la opción bienes raíces por un nuevo precio de $ 30.000. El nuevo comprador sustituye al constructor en el contrato de opción inicial. El nuevo comprador ejerce la opción bienes raíces por $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones del nuevo comprador además de la prima de $ 25,000 de la constructor. El constructor vendió la opción por $ 30.000, por lo tanto obtiene $ 5.000 y se libra de una propiedad que no puede usar.

Escenario 3: El constructor es simplemente un comprador de la opción que busca beneficiarse de la apreciación del precio de la propiedad. Si el precio exigido de $ 2.000.000 se incrementa a $ 2,2 millones en 5 meses, el comprador de la opción se beneficiará mediante el ejercicio de la opción bienes raíces, luego vende la propiedad obteniendo un ganancia de $ 175.000 ($ 2.200.000 – $ 2.000.000 – $ 25.000 = $ 175.000).

Sin embargo, en lugar de adquirir la propiedad como propietario con todos los costos asociados y los impuestos que reducirán los 175.000 dólares de beneficio, el comprador de la opción puede vender la opción a un nuevo inversor dispuesto a comprar la propiedad. Con los aumentos de precios subyacentes de la propiedad, el precio de la opción bienes raíces también se incrementará en lo que se llama un triángulo. El comprador puede vender la opción por una nueva prima que incluye el cambio en el valor de la propiedad.

El comprador de la opción original puede vender la opción por $ 200.000 al nuevo comprador. El nuevo comprador estará dispuesto a pagar 200.000 dólares porque significa que el precio total de compra de la propiedad será 2,2 millón dólares ($ 2 millones de dólares pagados al propietario / vendedor original más $ 200,000 para el tenedor de la opción existente).

Al final de la transacción, el propietario recibe $ 2 millones, más la prima de opción de $ 25.000, los beneficios originales del comprador de la opción con $ 175.000, y el nuevo comprador de la opción adquiere la propiedad deseada a precios actuales de mercado.

Escenario 4: El constructor no es capaz de asegurar un préstamo o permisos. Tampoco puede encontrar un nuevo comprador para su opción. El constructor permite a la opción caducar y perder la prima de la opción. Sin embargo, el comprador fue capaz de evitar una mala inversión de $ 2 millones por el pago de la prima de 25.000 dólares (apenas 1,25 por ciento del valor real de trato). El vendedor recibe beneficios por $ 25.000 durante el período de la opción de 6 meses y sigue buscando un comprador.

En todos los casos, una vez que el vendedor entra en un contrato de opciones bienes raices, el vendedor no tiene la posibilidad de vender la propiedad y en qué precio. El vendedor debe esperar la decisión del comprador para ejercer la opción. Por ello, el vendedor recibe y mantiene la prima de la opción por adelantado.

En Conclusion

Las opciones bienes raices ofrecen un método de bajo costo para comerciar, invertir, y sacar provecho de las inversiones inmobiliarias. Las partes involucradas deben asegurarse de que el contrato de opciones es justo. El incumplimiento por parte del vendedor de la opción es uno de los principales retos en contratos de opciones bienes raices. En tales casos, el único recurso del comprador es una demanda. La falta de información a disposición del público y los registros pasados en opciones inmobiliarias es otro desafío. Los inversores de opciones bienes raices también deben considerar los gastos adicionales como gastos por servicios jurídicos, asi como la elaboración y registro del contrato.

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