Flip Casas – Consejos para aumentar sus ganancias

Flip Casas

Muchos inversores hoy en dia se han dado cuenta de que puede ser lucrativo Flip casas – compran una casa por debajo del precio de mercado, la arreglan, y rápidamente la re-venden por su valor total del mercado. Es tan fácil de creer los programas de televisión de las inmobiliarias donde prometen grandes ganancias en cada reparto.

Pero ellos dejan de lado otros costos – los gastos de cierre, comisiones de bienes raíces, impuestos, seguros, servicios públicos y mantenimiento – que vienen con cada transacción de bienes raíces. En la vida real, el beneficio neto real es a menudo mucho menos.

Si desea maximizar sus beneficios, es imperativo que usted aprenda cómo minimizar los costos al tiempo que rehabilita la propiedad.  Aquí hay varias herramientas a utilizar en inversiones de bienes raíces.

1. Use efectivo o equivalentes.

La manera más económica para Flip casas es mediante el uso de dinero en efectivo. Aunque usted ate estos fondos por unos meses, cuando se vende la casa, el retorno de la inversión debe ser sustancial, y mucho mayor que el colocar su dinero en una cuenta de ahorros o un CD.

Si usted no tiene suficiente dinero en efectivo para comprar una casa, la siguiente fuente más barata es una línea de crédito hipotecario (HELOC). Estos son de bajo interés, líneas de tasa variable de crédito que están garantizados bien sea por su residencia principal o una propiedad de inversión. Típicamente, la tasa de HELOC se fija en torno al 1-2% por encima de la tasa de interés preferencial, que actualmente es del 3,25%. Es necesario poner en funcionamiento el HELOC antes de ofertar por los hogares; de esta manera usted puede hacer una oferta en la casa como un “acuerdo en efectivo,” en lugar de como un “acuerdo de financiación”.

Sólo recuerde que un HELOC, al igual que una hipoteca regular, pone un gravamen sobre la propiedad que es asegurada. Si usted no hace sus pagos, podría perder esa propiedad por ejecución hipotecaria.

Muchos inversores utilizan préstamos de dinero duro u otras hipotecas convencionales para financiar sus Flips. Debido a las altas tasas de interés y puntos pagados al cierre, ambos reducirán sus beneficios netos considerablemente, lo cual no se recomiendan para los Flips a menos que sea absolutamente necesario.

2. Tener como objetivo las casas que se venderán rápidamente.

Al elegir una propiedad para comprar y flip, asegúrese de que compra la que tiene mejor oportunidad de ser vendida rápidamente. Eso significa que usted debe comprar una casa en un área que tenga una buena reputación, buenas escuelas, y un bajo índice de criminalidad, entre otras características. Usted también debe comprar una que se vendera en un rango de precios que atrae el mayor número de compradores potenciales. Por ejemplo, si usted flip casas que son realmente accesibles, no necesariamente tienen que haber personas en la zona cuyas puntuaciones de crédito califiquen para un préstamo.

Por otro lado, si usted compra una casa muy cara para revender, habrá menos personas que puedan permitirse el lujo de comprarla, y se necesitará más tiempo para venderla. Flip casas para revender en el punto ideal, en el medio del rango de precios de la zona.

Aconsejo no comprar casas difíciles de re-vender como son: casas móviles, casas en caminos de tierra, o casas dañadas por fuego o inundaciones.

Por último, evite la compra de viejas casas históricas que podrían ser difíciles de renovar o tienen requisitos de conservación del barrio. Son más caras de rehabilitar y atraen a un grupo más pequeño de compradores, por lo que va a tomar más tiempo para revender.

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3. Aprender a estimar los costos de reparación con precisión.

Uno de los mayores errores que los nuevos inversores hacen es que no estiman con precisión los costos de reparación estructural como re-techos y reemplazos de sistemas de calefacción y refrigeración, o mejoras cosméticas tales como pintura, pisos nuevos, y accesorios.

Si usted subestima los costos, usted pasará semanas rehabilitando la casa, sólo para descubrir cuando se revenda que su beneficio será mucho menos de lo que esperaba. Si sobreestima el costo de un proyecto, usted puede o hacer una oferta que es demasiado baja para ser aceptada por el vendedor, o superar la oferta de un inversor rival que estimó correctamente.

La mejor manera de aprender cómo estimar los costos correctamente es pasar tiempo caminando por los pasillos de sus tiendas locales de mejoras para el hogar para ver qué cuestan realmente los materiales. Conectese con sus proveedores de servicios locales, y con aquellos que pueden hacer un trabajo de calidad confiable al menor costo posible.

Por último, aprenda a estimar trabajos de la manera que lo hacen los contratistas – enumerando una serie de costos para cada reparación, en lugar de un precio fijo. He aquí una manera de hacerlo. En primer lugar, compilar la lista total de los materiales necesarios, y grabar un precio estimado bajo y alto para cada uno. Una vez conseguido esto, añadir dos columnas de números para obtener el rango de costo total. Por ejemplo:

MATERIALES       ESTIMADO BAJO        ESTIMADO ALTO

Pintar                            $ 1.000                         $ 1,200

Alfombra                          2.000                             2.500

Azulejo                                700                             1.200

Puertas                                200                               500

Ventanas                              300                              400

COSTOS TOTALES        $ 4,200                       $ 5.800

A continuación, añadir los dos totales (4.200 dólares + $ 5.800 = $ 10.000), y dividir entre dos para obtener el costo medio ($ 5.000). El costo real puede ser mayor o menor, pero esta es la forma más precisa para calcular el costo aproximado.

Usted encontrará que algunas de sus estimaciones se ejecutarán bajo debido a problemas inesperados o reparaciones, mientras que otros costos importantes que usted anticipa resultaran ser nominal.

4. Considere obtener una licencia de bienes raíces.

Si usted tiene una licencia de bienes raíces, cada vez que usted compra una propiedad por sí mismo, tiene derecho a una comisión que, en promedio general es alrededor del 3% del precio de compra. En una compra de $ 100.000, la comisión sería de $ 3.000 (menos el corte de su corredor), lo que reducirá el costo de sus materiales considerablemente y añadira a su rendimiento total. Además, cuando se vende la propiedad, es posible que sólo tenga que pagar 3% -3,5% en comisión, en lugar del 6% -6,5%.

Si bien hay costos anuales implicados al conseguir una licencia de bienes raíces, tales como Board de Realtor y Servicio de Listado Múltiple (MLS), si usted compra una o más viviendas al año, usted aún así saldra muy por delante.

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