Cash Flow – Para los inversionistas en bienes raices el flujo de caja es el rey

Cash Flow

Asi como los valores inmobiliarios estaban en alza en todo el país y muchas de las propiedades que figuraban a la venta se peleaban por los inversionistas en bienes raices y compradores de viviendas, parece que, una vez más los compradores de propiedades de inversión están pagando precios exorbitantes por las propiedades. Alguien recuerda este fenómeno en el 2004, 2005 y 2006?

Un “precio exorbitante” es uno que es demasiado alto teniendo en cuenta los flujos de caja o cash flow que las propiedades para alquilar pueden generar. Estas propiedades de cash flow negativo rara vez son inversiones rentables, en comparación con otras opciones de inversión que un comprador podría haber elegido.

Experimentados inversionistas en bienes raices sólo compran propiedades que son de flujo de caja positivo, en base a estimaciones conservadoras y omiten esas molestas ofertas con flujos de caja negativos. Tenga en cuenta que las propiedades de cash flow negativos suelen ser las propiedades de lujo en la ciudad, usted sabe, propiedades de ubicación, ubicación, ubicación.

Haciendo el Analisis Financiero

La principal razón por la que los inversionistas en bienes raices siguen pagando estos altos precios, se debe a que el 95 por ciento de ellos adquieren propiedades sin hacer ningún análisis financiero para determinar si la propiedad realmente produce rendimientos aceptables. En lugar de ello, esperan a que la propiedad suba de valor, para vender y hacer un paquete. Por desgracia, ese escenario rara vez sucede.

A modo de ejemplo, digamos que un inversor compra una casa en $125.000 mediante la inversión de capital en efectivo de $40.000 (25 por ciento de pago inicial más los costos de cierre y los costos de reparaciones) que genera ingresos por alquiler de $1.200 por mes. La hipoteca más otros gastos operativos totales $1.015 por mes. Así que la renta menos todos los gastos quedan $185 de ingreso mensual positivo o $2.220 por año. Si dividimos este flujo anual de dinero en efectivo $2.220 por la inversión en efectivo inicial de $40.000, se calcula un retorno efectivo de 5,55 por ciento – algo muy justo en una inversión inmobiliaria decente.

Cash Flow

Sólo la mitad de las propiedades en un mercado general generan flujos de caja o cash flow positivos y un rendimiento decente real como 5,55 por ciento. En la actualidad, la inversión inmobiliaria es mucho más complicada que simplemente hacer su declaracion de dinero en efectivo, pero el análisis es un buen comienzo.

Y con ese buen flujo de caja positivo, usted también tendrá algún rendimiento adicional como consecuencia de la amortización de su hipoteca. Además es probable que obtenga algunos beneficios fiscales y posiblemente, alguna apreciación en el valor también.

El flujo de caja o cash flow es el rey, y si usted compra propiedades con flujos de caja positivos, usted se sentirá como un rey cada mes viendo como el saldo de su cuenta bancaria aumenta y usted gana riqueza a lo largo de los años!

Cash Flow